Skip to Main Content

Homes and Community Renewal

№ 14 Снижение арендной платы в связи с недопоставкой услуг

Права съемщика в случае недопоставки услуг со стороны владельца

Рекомендуется, чтобы съемщик, который не получает всех положенных услуг в отдельной квартире или во всем здании, прежде всего  направил владельцу соответствующее письмо; подробности см. в след. разделе. Но предварительное письменное извещение со стороны съемщика больше не является обязательным требованием. Непредставление его владельцу или Департаменту по управлению жилым фондом и развитию жилых районов (Division of Housing and Community Renewal, DHCR) не будет служить причиной отказа в удовлетворении жалобы согласно изменениям Кодекса аренды 2014 года. Если это не помогает устранить проблему, съемщик имеет право подать жалобу в DHCR.

Для подачи индивидуальной жалобы съемщик может воспользоваться формой RA-81 «Индивидуальная жалоба съемщика жилого помещения в связи с недопоставкой услуг» (“Individual Tenant Statement of Complaint of Decrease in Services”, форма DHCR RA-81) для жалоб об условиях в квартире. Для жалоб, касающихся снижения объема оказания услуг по дому в целом, съемщик или его представитель могут подать жалобу по форме RA-84 «Жалоба в связи с недопоставкой услуг по дому в целом» (Statement of Complaint of a Decrease in Building-Wide Services, DHCR Form RA-84). При подаче жалобы съемщик может приложить копию своего письма владельцу или агенту с подтверждением доставки (например, почтовая квитанция, уведомление о доставке заказного письма или расписка владельца или агента, подтверждающая доставку лично в руки). Жалобы должны быть поданы в DHCR не ранее чем через 10 дней после даты отправки письма владельцу.

В некоторых экстренных ситуациях для подачи жалобы в DHCR не требуется предварительное письменное извещение владельца жилой площади. К таким экстренным ситуациям относятся: приказ об освобождении помещения (извещение за 5 дней), пожар (извещение за 5 дней), отсутствие водоснабжения в квартире, отсутствие работающего туалета, разрушения стен или потолка, разрушения пола, отсутствие отопления/горячей воды в квартире (требуется уведомление о нарушении), сломанный или неработающий замок на входной двери квартиры, нерабочее состояние всех лифтов, отсутствие электричества в квартире, окно на пожарную лестницу (не открывается), протечки (течет с потолка, намокла проводка), стекла в окнах разбиты (не треснули), сломаны/не могут использоваться пожарные лестницы, не работает система кондиционирования воздуха (в летний период). Жалобы в департамент DHCR, поданные по соответствующей форме, в которых упоминается любая из перечисленных экстренных ситуаций, будут рассмотрены в первую очередь как высокоприоритетные. Мы рекомендуем съемщикам подавать жалобы на возникающие проблемы, которые не входят в вышеуказанный список экстренных случаев, на отдельных бланках форм DHCR. Форма, касающаяся исключительно экстренных ситуаций, также доступна на веб-сайте www.nyshcr.org.

Процедуры, выполняемые после подачи жалобы на недопоставку услуг

  1. DHCR проводит предварительное рассмотрение заявлений, регистрирует их и направляет съемщику(-ам) уведомление, содержащее номер жалобы/регистрации.
  2. Срок ответа владельца зависит от природы жалобы. Копия заявления/жалобы направляется             владельцу, и владельцу отводится определенное время для ответа. В любое время DHCR может предоставить владельцу обоснованную отсрочку для ответа.
  3. Если владелец жилой площади отвечает по существу решения, DHCR может направить копию такого ответа съемщику, которому отводится определенное время для ответа. DHCR может назначить инспекцию во время обработки заявления.
  4. Если имеются доказательства того, что владелец не предоставляет положенные услуги, DHCR может направить владельцу письменное распоряжение восстановить услуги и снизить сумму арендной платы за квартиру. Это распоряжение действует до тех пор, пока владелец не обратится в DHCR и не получит распоряжение о восстановлении арендной платы, в котором установлен факт возобновления положенных услуг. DHCR не может издать распоряжение в отношении услуг, не перечисленных в письме съемщика владельцу.

Права съемщика в том случае, если владелец не выполняет требования «Распоряжения в связи с недопоставкой услуг», выданного DHCR

Если владелец жилья не возобновляет предоставление услуг и/или не исправляет указанных проблем в течение 30 дней после даты распоряжения, съемщик имеет право подать жалобу по форме RA-22.1 «Подтверждение съемщиком факта невыполнения требований» (Tenant Affirmation of Non-Compliance, форма DHCR RA-22.1) с просьбой начать процедуру разбирательства по этому поводу. Также съемщик имеет право снизить свою арендную плату в соответствии с данным распоряжением.

Процедуры, выполняемые в случае отсутствия у владельца возможности получить доступ в квартиру для проведения ремонтных работ

Если владелец предпринимал попытки получить доступ к указанной жилой площади для устранения проблем с услугами или оборудованием, однако эти попытки оказались безуспешными, владелец должен известить об этом DHCR. По получении такого письма DHCR может направить по указанному адресу своего инспектора вместе с владельцем или агентом владельца, чтобы проверить, предоставлен ли доступ в жилое помещение. Чтобы DHCR взял на себя координацию проведения такой проверки, владелец должен указать в письме на адрес DHCR, что в доступе в жилое помещение отказано, и приложить к такому письму копии двух своих писем съемщику, написанных с целью договориться о доступе в жилое помещение для проведения работ. Каждое из таких писем должно быть направлено как минимум за восемь дней до даты предполагаемого визита в квартиру и должно быть доставлено заказной почтой с уведомлением о вручении. Исключениями из этих требований по проведению инспекций могут быть сочтены экстренные ситуации с особыми обстоятельствами, или это может произойти вследствие решения суда.

Жалоба съемщика о недостаточном объеме оказания услуг будет отклонена, а заявление владельца жилья с просьбой о восстановлении уровня арендной платы будет удовлетворено, если съемщик не предоставил доступа в жилое помещение в назначенное для инспекции DHCR время.

Последствия распоряжения DHCR о снижении арендной платы для съемщиков с ограничением на повышение уровня арендной платы (rent stabilized) и для съемщиков с регулируемой арендной платой (rent controlled)

  1. Фактическая дата постановления имеет для съемщиков с ограничением на повышение арендной платы обратную силу и совпадает с первым числом следующего месяца, после того как DHCR вручил жалобу владельцу. Для съемщиков с регулируемой арендной платой датой вступления в силу будет первый день месяца, следующего за выпуском постановления.
  2. Сумма, на которую снижается арендная плата для съемщиков с ограничением
    повышения арендной платы, как правило, равна размеру последнего повышения уровня арендной платы по продлеваемым договорам (см. Пример 1 ниже). Для съемщиков с регулируемой арендой платой такое снижение будет равно сумме, установленной DHCR (см. Пример 2 ниже).
  3. В общем случае распоряжение запрещает дальнейшее повышение уровня арендной платы для съемщиков с ограничением повышения арендной платы то тех пор, пока DHCR не издаст распоряжение о восстановлении прежнего уровня арендной платы. Кроме того, изменения Арендного кодекса 2014 года запрещают взимание повышенной арендной платы по первичному договору аренды и взимание части повышенной арендной платы в связи с проведенной капитальной реконструкцией, которая может взиматься после издания распоряжения о снижении уровня арендной платы. Она взимается только в счет будущих периодов со дня вступления в силу распоряжения DHCR о восстановлении прежнего уровня арендной платы. Для съемщиков с регулируемой арендной платой данное распоряжение, в общем случае, не запрещает повышений до максимального размера взимаемой арендной платы (Maximum Collectible Rent, MCR), а также повышения затрат на отопление. Эти повышения могут быть запрещены только в том случае, если, согласно распоряжению, была обнаружена недопоставка обязательных услуг. К последним причисляются: отопление в тот период, в который оно требуется по закону, горячее и холодное водоснабжение, услуги коменданта дома, техническое обслуживание элементов безопасности наружной/входной двери (включая, среди прочего, замок и звуковую сигнализацию), вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтов, электроснабжение, газоснабжение и другие коммунальные услуги, как в общественных, так и в жилых помещениях, а также «такие иные услуги, непредоставление которых и/или отсутствие техобслуживания по которым может повлечь за собой риски для жизни и безопасности или принести вред здоровью съемщика или съемщиков».
  4. Для съемщиков с ограничением на повышения арендной платы распоряжение о восстановлении уровня взимаемой арендной платы не будет выдано до тех пор, пока по всем услугам, перечисленным в распоряжении о снижении уровня арендной платы, не будут приняты соответствующие корректирующие меры. Для квартир с регулируемой арендной платой могут издаваться распоряжения о частичном восстановлении уровня арендной платы. Владельцы, которые хотят подать заявление на восстановление уровня взимаемой арендной платы, могут воспользоваться формой RTP-19. Эта форма также доступна на веб-сайте www.nyshcr.org.

Примеры:

Пример № 1

  1. Г-жа Уильямс, съемщик с ограничением на повышение уровня арендной платы, получила распоряжение о снижении ее арендной платы в связи с наличием разбитого окна 15 февраля 2008 года. Дата вступления распоряжения в силу – 1 декабря 2007 года.
  2. У г-жи Уильямс имеется действующий двухлетний договор продлеваемой аренды, вступивший в силу 1 ноября 2007 года с размером арендной платы $951,75 ($900 + 51,75 (5,75 %)). До этого повышения уровня арендной платы по продлеваемым договорам она платила аренду в размере $900.
  3. 1 марта 2008 года размер арендной платы г-жи Уильямс будет снижен до $900 с датой вступления в силу 1 декабря 2007 года. Если владелец жилья не подаст ходатайство о пересмотре административного решения (Petition for Administrative Review, PAR), то он будет должен выплатить г-же Уильямс возмещение в размере $51,75 за каждый из трех месяцев, а именно, за декабрь, январь и февраль, итого $155,25. Указанное возмещение не подлежит немедленной выплате в случае подачи владельцем такого ходатайства, однако размер арендной платы останется на сниженном уровне, т. е. $900.

Пример № 2

  1. Г-жа Коэн, съемщица с регулируемым размером арендной платы, получает распоряжение о снижении размера арендной платы в связи с наличием разбитого окна 15 марта 2008 года. Максимальный размер взимаемой арендной платы (MCR) в ее случае – $724.
  2. Согласно распоряжению, снижение арендной платы для нее составит $8.
  3. 1 апреля 2008 года арендная плата г-жи Коэн будет снижена до $716 ($724 - $8). Данное решение не имеет обратной силы, поэтому владелец жилья не должен выплачивать ей возмещение за предыдущие месяцы.

Владельцы или съемщики могут предоставлять письменные свидетельства от лицензированных архитекторов или инженеров в подтверждение  своих жалоб, ответов или заявлений

Более подробные сведения см. в Директиве 96-1, «Свидетельства третьих лиц» (Policy Statement 96-1, Third Party Certification). Фактически, если владелец предоставляет письменное заявление о том, что проблемные обстоятельства были ликвидированы, оно может быть опровергнуто путем подачи заявления от как минимум 51 % съемщиков – авторов жалобы о том, что таковые обстоятельства по-прежнему имеют место, или путем предоставления одним из съемщиков письменного заключения лицензированного архитектора или инженера, опровергающего заявление владельца.

Источники:

См. также:

Для получения дополнительной информации вы можете воспользоваться
горячей линией DHCR по вопросам аренды Rent InfoLine или посетить
Бюро по вопросам аренды вашего района или округа.

 

Queens                                Lower Manhattan
92-31 Union Hall Street           25 Beaver Street
6th Floor                               5th Floor
Jamaica, NY 11433                 New York, NY 10004
(718) 739-6400

Brooklyn                               Bronx
55 Hanson Place                     2400 Halsey Street
7th Floor                                Bronx, NY 10461
Brooklyn, NY 11217

Upper Manhattan                Westchester County
163 W. 125th Street               75 South Broadway
5th Floor                                2nd Floor

New York, NY 10027                 White Plains, NY 10601

 

Last updated on 05/15/14